自去年下半年起，多家研究机构不约而同对房地产信托发出“警告”。国泰君安在一份报告中指出，房地产信托从2010年下半年进入发行高峰，按照平均发行期限1.9年折算，房地产信托本金到期兑付的第一个高峰期是2012年的2~3月。从30家上市公司统计数据来看，2012年到期的项目达61个，到期规模为318亿元，自3月起进入偿付高峰，7月以44亿元的到期规模成为全年峰值时间。

　　其实，第一轮兑付高峰已经初显，2011年5月，中信信托发售了“万达商业地产发展基金号股权投资集合资金信托计划”，然而未满1年期限便草率收场；而同期推出的另一“保利隆胜股权收益权投资集合资金信托计划”，距离原本规定的3年时间几乎未及一半，同样面临提早清算的结局。此外，今年1月份，山东信托发布了关于“黄金海岸股权投资基金集合资金信托计划”提前清算的公告，宣布这一信托计划于1月29日实行清算。这一行动比计划提前了一年多时间。

　　来自于公开的数据亦证实了这一观点，2012年第二季度，清算信托项目个数由上个季度的502个“飙升”至史无前例的1332个，涉及公司64家。另据不完全统计，今年以来，已有16家信托公司的33款房地产信托提前清盘，尤其以中诚信托、中信信托和中融信托为主。

　　对于房地产信托呼之欲出的兑付风险，业内人士的回复是，到期后实现兑付的解决途径有多种。其中包括了延期兑付、借新还旧、第三方接盘以及自有资金拼盘等。“对于消费者来说，信托公司的刚性兑付特性具备了安全性。”正略钧策管理咨询合伙人王丹青解释说。

　　所谓的刚性兑付，是指信托产品到期之后，信托公司必须分配给投资者本金以及收益，当信托计划出现不能如期兑付或兑付困难时，信托公司需要兜底处理。“这是从国家层面出发的基本风险保障。”王丹青说道。

　　这或许能够解释，虽然房地产信托游走于钢丝之上，但近年来尚未出现一例无法实现兑付的产品。为了完成刚性兑付，信托公司纷纷各显神通以期平稳过渡。“已收到了好几个房地产信托产品希望接盘的要求。”一位资产管理公司人士称。

　　据记者了解，自《信托公司净资本管理办法》正式实施之后，有些信托公司在增资之后另行设立基金，以接手临近兑付的房地产信托产品，扩大刚性兑付能力。不过，有意思的是，由于基金盘子小，导致大规模信托产品无法“吃下”的情况屡屡发生，最终只得无奈外流另觅资金接盘。

　　“这种借新还旧的方式，严格来说仍然存在有灰色地带，操作空间很大。”王丹青指出，“尤其是以单一信托接盘集合信托的方式，由于单一信托更具隐蔽性及主导性，外界监管较难实施。”以2010年4月发行的“安信信托-科恩国际商用物业资产收益财产权信托项目”为例，距离清算尚有1年时间，便由华融系“设计”的单一信托接手了事。

　　2011年，单一信托业务新增金额2.128万亿元，新增项目7376个，其中，房地产涉及金额1317.68亿元。而在今年第二季度，单一信托新增金额1.267万亿元，新增项目3834个，投向房地产金额数为574.43亿元。

(来源：全球五金网)